成都公证处党支部委员 原野

房地产类公证是公证行业的传统业务，主要包括：办理商品房（住宅、商场、写字楼、厂房、仓库、停车场、酒楼等）买卖（预售）转让、赠与、交换、拍卖、租赁、委托、声明公证；办理合作建房、土地使用权有偿出让（招标、拍卖、协议）转让、房屋拆迁补偿协议公证和保全证据；办理商品房代销、包销协议以及其他有关房地产公证事项。近年来，随着国内房地产行业的迅猛发展，房产按揭贷款、房产继承、房产买卖、房产遗嘱公证大幅增长，市场需求十分旺盛。然而，伴随着房地产市场的快速发展，以及近两年国家对房地产市场的宏观调控力度逐步加大，如何进一步规范房地产市场，促进其健康发展，保护消费者合法权益是相关部门面临的一个重要课题，房地产公证便是其中一项重要内容。

一、公证在房地产交易中的作用

当前，房地产业务，特别是房地产登记中的欺诈侵权现象屡有发生，常见的有：（1）出让方不履行房产过户义务，使受让方在足额交付房款后迟迟不能得到《房屋所有权证》；（2）私自出让共有房屋，侵害他人利益；（3）夫妻关系存续期间，一方以自己的名义或私下买入的房产，离婚时未作分割，离婚后擅自进行处分；（4）为达到独自继承或者多分得遗产的不法目的，故意隐瞒法定继承人的真实情况，甚至使用威胁、利诱等手段迫使权利人签订对其有利的遗嘱或赠与书（赠与合同）等等。这些欺诈侵权现象具有隐蔽性、欺骗性，常常给房屋登记管理部门带来风险，引发民事纠纷，造成社会不稳定因素。为防止这些欺诈侵权的行为发生，减少房屋登记工作中的风险性，由从事法律服务的公证机构对房产交易行为进行公证，对房产交易行为的真实性与合法性进行事前实质性审查，则可从源头上避免可能发生的纠纷，防止登记过错风险。
    （二）公证可确保房产交易行为的合法性。
房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度最大的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。
（三）公证能有效提高房管部门房产登记效率。
房产继承是一种集调查、取证、起草法律文书、确定适用法律于一体的复杂活动，它可能占用大量的时间，其间有任何疏漏都会直接影响权利人的利益，造成家庭矛盾激化，使亲兄弟反目成仇，父子形同陌路。而作为房管部门，因人力有限，很难逐一核查、确定申请人是否具备最终的继承权利，公证的介入，对继承进行实质审查，使其有效性或准确性得到增强，既省却了房管部门这一复杂程序，同时又大大降低了房管部门因工作失误而成为行政被告的可能性。公证机构为房管部门做了大量的前期调查工作，极大的提高了房产登记效率，并为继承人申办房产证提供了法律依据。
    二、房地产类公证面临的挑战
尽管公证在房地产事务中的作用不容忽视，但由于市场因素和我们自身存在的问题，使房地产公证面临不小的挑战。
   （一）房地产公证业务大幅萎缩。
自2011年以来，随着国家对房地产市场的宏观调控政策逐步出台。受调控政策影响,与房产有关的国内民事公证业务降幅明显。据有关资料显示,除部分地区的遗嘱公证和亲属关系公证增长外,其余与房产有关的公证事项降幅都较大,在国家宏观调控政策的持续作用下,有的地区涉及房屋购买、出售、贷款、婚姻状况查询、取证等委托事宜的公证业务下降30%。据统计,2012年上半年拆迁改造项目较去年有所减少,与之相关的继承、赠与、拆迁协议等公证业务也随之下降。随着国有土地出让地块的逐步减少,土地使用权出让转让公证也呈现下降趋势。
另外，银行业开展住房按揭贷款业务后，与该业务有关的公证项目在十余年来一直作为公证业务的支柱之一（在有的公证机构甚至曾占到总业务量的3/4），成为公证机构发展的重要增长点。但由于以下原因：一是部分法院为追求自身利益而不积极执行甚至不执行公证机构出具的《赋予强制执行效力的债权文书公证书》，有的法院要求先撤销该公证书再按普通程序受理，使得金融机构认为该类公证书得不到法院的支持、申请办理公证的反而比没有办过公证的救济途径更加漫长，使公证书的效力大打折扣；二是银行业之间的竞争，以不申办公证作为吸引借款人、提高自身竞争力的砝码；三是物权法颁布施行后，其195条的规定使办理该类公证的优势受到冲击。诸如此类等等使住房按揭贷款类公证项目在全国范围内全面萎缩，再加上原来有限的法定公证业务随着法律、法规的修订而逐步被取消，使得公证业务空间进一步被挤压，“证源”危机凸显。
     (二)公证质量监督部到位，存在不少隐患。
随着房地产按揭蓬勃发展，按揭贷款作为一种方兴未艾的公证业务，因其数量大，增长势头猛而成为各公证机构争取的业务重点，然而，尽管公证机构为此投入了大量的人力、物力，但在业务量集中时期，很难做到对贷款合同的逐一审查，公证的监督职能履行不到位，存在不少隐患。同时，房产类公证涉及当事人的重要权益，牵涉面广，加上近年来，时有不法分子为了一己私利，开具虚假证明，隐瞒事实，骗取公证书。因此，房地产类公证更应严格审核，加强实地调查。然而，实践中由于公证机构人员少、习惯于坐堂办证、实地调查核实难度大等原因，房产类公证实地调查取证不到位，有的公证事项仅凭对相关书面证明材料的审核即出证，往往存在较大的质量风险。
    三、开展房地产类公证业务的有利条件
   （一）房产交易法定公证具有一定的现实条件和基础。

司法部、建设部于1991年8月31日联合发布了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号），该通知规定，以下几类事项必须办理公证：房屋继承，应当办理“继承权公证书”；遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证；房产赠与应当办理“赠与公证书”；涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。

将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。

另外，我国已有20多个省市出台了关于公证工作的地方性法规、政府规章和规范性文件，如：江苏省司法厅与建设厅联合发布的《关于在房屋登记工作中进一步发挥公证职能作用的通知》，云南省建设厅与司法厅联合下发的《关于在房屋登记活动中充分发挥公证的法定证明效力的通知》，海南省海口市司法局与市房产局、市政府服务中心联合印发的《关于在房产管理中加强公证法律服务的联合通知》等等，其中涉及物权领域的一些事项成为必需公证事项，这为公证机构在房屋登记活动中充分发挥公证的职能作用奠下了坚实的基础。

（二）房地产市场发展空间较大。

近年来国内房地产市场的快速发展，给公证行业的发展带来了难得的机遇。虽然国家的宏观调控使当前业务有所萎缩，但国家调控的目的是控制房价而非遏制房地产的发展。因此，在较长时间内，我国的房地产市场仍有较大的发展空间，这也给公证行业的业务拓展提供了可能，只要我们密切关注经济社会发展和公证服务需求变化的趋势，强化公证宣传工作，有针对性地提出对策和办法，大力开拓房产登记、二手房买卖公证等房地产公证事项，充分发挥公证职能作用，重点拓展房地产流转领域的公证事项，力求在服务的广度和深度上实现新突破，公证在房地产领域便大有可为。

（三）公证队伍的人员素质不断提升。

《中华人民共和国公证法》确立了我国从通过国家司法考试人员中选任公证员的制度，并规定了公证执业准入的条件；《公证员执业管理方法》对公证员任职条件、任职程序、执业证书管理、执业监督检查和相关的法律责任等都作出了明确、具体的规定。同时，我国公证队伍建设的总要求是“坚持信念、精通业务、维护公正、恪守诚信”。近年来，一大批通过国家司法考试并通过司法部培训取得公证员执业证书的优秀人员进入公证员队伍，充实了公证队伍的人才力量，司法行政机关也不断加大对公证员的职业道德、执业纪律和业务技能的培训，有效提高了公证员队伍的整体素质。此外，司法行政机关和公证行业协会也加大了对违法违纪公证机构和公证员的惩戒力度，有效地维护了公证队伍的纯洁性和公证文书的权威性。

当然，公证机构开展涉及房地产的公证业务具有很多有利条件，在公证机构和公证人员的努力下，紧跟市场经济发展步伐，不断学习借鉴国内外好的经验和做法，充分发挥公证的职能优势，就能够不断化危为机，实现房地产公证业务的新突破、新发展。